[대한민국 2020.8.4 부동산정책] 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안을 발표 정리

대한민국 정부 주택시장 안정 대책


대한민국은 부동산으로 인해 연일 논란과 화제인 가운데 시끄럽습니다.

6.17 대책에 이어 7.10대책 그리고 8.4대책까지 이제 매달마다 부동산대책이 나오고 있습니다.

이번 8.4대책에서는 수도권 주택공급에 대한 확대방안 등을 발표 했습니다.


대한민국 주택공급 신규택지


주택공급방안 주요 3가지 핵심

용산, 태릉, 과천 등 핵심 입지에 3만호 이상 신규 공급

- 군 시설, 국유지, 공공기관부지, 서울시 유후부지 등 신규택지 확보


공공참여 재건축 용적률 최대500% 수준, 최고 50층 허용

- 공공참여 시 독시규제 완화를 통해 주택을 획기적으로 공급


공공택지 내 공공분양 사전청약 물량 6만호로 확대

- 청약시스템이 구축되는 '21년 3분기부터 사전청약 접수 시작'


8.4 부동산대책 내용 정리

자, 본격적으로 이번 정부의 부동산 대책 발표내용을 알아볼까요.

홍남기 기재부총리가 부동산대책에 대해 발표 했습니다.


<추진 배경>

실 수요자 보호 및 투기수요 근절이라는 절대원칙 하에 수요와 공급 양 측면에서 다각적인 노력을 하였다..

금년 발표된 6.17대책, 7.10대책 등 수요관리대책들은 주택투기에 대한 기대수익률을 확 낮춰 투기수요를 차단하겠다는 정부의지를 시장에 보여주는 조치였다고 합니다.

대책 발표 이후 서울 지역의 주간가격 상승세 둔화, 상당부분 성과로 이어졌다고 합니다.


* 7.10 대책 전후 서울아파트 매매가격 주간 상승률(%): (6.5주)0.06 (7.1주)0.11 (2)0.09 (3)0.06 (4)0.04 로 최근 부동산대책 입법에 대한 불확실성 및 갭투자 차단 우려 등 시장불안 요인이 아직 상존하고 특히 30대를 중심으로 추격매수 심리가 확산되며 서울 중심의 국지적 매매 급증 현상이 나타나기도 했습니다.


공급측면에서는 최근 3년간 (17~19년) 서울 아파트가 연 4만호씩 공급되었고 과거 (13~16년) 대비 증가하는 등 공급물량은 지속확대되었습니다.

* 서울 아파트 입주(만호) : (‘13~’16 연평균) 3.2 → (‘17~19 연평균) 4.0 [25% 증가]


주택공급 선행지표인 인허가가 ‘18년 이후 감소세를 보이고 있는 등 중기적 관점에서 추가공급 확충에 대한 요구도 확산되고 있습니다.

* 서울 아파트 인허가(만호) : (‘13~’16 연평균) 3.5 → (‘17) 7.5 → (’18) 3.3 → (‘19) 3.6


6.17, 7.10 대책 등으로 수요 측면의 불안요인 차단을 위한 제도적 기반이 갖춰진 만큼, 공급 부족 우려라는 불안심리를 조기에 차단하고 미래 주택수요에도 선제적 대응을 위해 이번 대책을 마련했다고 합니다.


<주택공급대책 주요내용>

아래의 3가지 원칙하에 서울권역을 중심으로 총 26만호+@ 수준의 대규모 주택공급이 집중 추진됩니다.

7만호는 지난 5월 기 발표한 공급 예정물량이었고 나머지 6만호(수도권 30만호 등 총 77만호중)는 예정된 공공분양물량 중 21~22년으로 앞당긴 사전청약 확대분 입니다.


첫째, 정부는 내 집 마련의 기회가 중단 없이 제공되도록 주택공급물량을 최대한 확보한다는 측면에서 활용 가능한 모든 수단과 메뉴를 제로베이스에서 검토

둘째, 미리 밝힌 대로 태릉골프장은 그린벨트 환경평가 등급상 4~5등급이 전체 98% 이상을 차지하여 환경적 보존가치가 낮아 택지로 개발하되, 그 외 그린벨트는 미래세대를 위해 보전한다는 원칙

셋째, 주택공급물량의 양적 확대와 함께 그 물량 내용면에 있어서 일반분양은 물론 특히 무주택자, 청년 등을 위한 공공분양, 장단기임대 등이 최대한 균형되도록 고려


구체적인 공급방안은 다음과 같습니다.

첫째, 신규 택지를 발굴하여 핵심입지에 3만호 이상의 주택을 신규로 공급하겠습니다.

(i) 군 시설, (ii) 국유지·공공기관 부지, (iii) 서울시 유휴부지 등을 최대한 활용하여 우수입지 내 택지를 확보한다고 합니다.

태릉골프장을 다수의 서민들을 위한 주거공간으로 조성하되, 절반 이상은 공원, 도로, 학교 등으로, 절반 이하는 주택 부지로 계획하여 1만호의 주택을 공급합니다.

신규 주택 입주민 뿐만 아니라 지역주민도 교통편익이 늘어나도록 철도, 도로, 대중교통 등 광역교통개선대책*을 함께 마련할 계획이라고 합니다.

경춘선 열차 추가 투입, 화랑로 확장 및 화랑대사거리 입체화, 태릉 BRT 신설 등 용산 미군 반환부지 중 캠프킴 부지도 주거공간으로 조성하여 3,100호를 공급할 예정입니다.

우수 입지에 위치한 국유지·공공기관 이전부지를 최대한 활용됩니다.


서울지방조달청(1천호) 등 국가시설의 이전으로 확보되는 국유지와, 정부과천청사(4천호)·국립외교원(600호) 유휴부지에 공급되는 주택은 최대한 청년·신혼부부에게 공급할 계획이라고 합니다.

상암 DMC 미매각 부지(2천호), 서부면허시험장 부지(3.5천호) 등 서울지역 내 가용한 토지도 주거공간으로 최대한 활용됩니다.


둘째, 3기 신도시 등에 대한 용적률 상향과 기존사업 고밀화를 통해 2.4만호의 이상의 주택을 추가로 확보하겠습니다.

3기 신도시 및 서울권 중소규모 공공주택지구 등에 대해 지구단위별로 용적률을 평균 10%p 내외로 상향, 해당지구 주택을 2만호 이상 확대합니다.

서울의료원·용산정비창 등 복합개발이 예정된 사업부지에 대해서도 고밀화를 통해 4천호의 주택을 추가 공급됩니다.


셋째, 재건축·재개발 등 정비사업의 공공성을 강화하여 7만호 이상의 주택을 공급하겠습니다.

LH·SH 등 공공참여 時 도시규제 완화를 통해 주택을 획기적으로 공급하는 ‘고밀 재건축’을 도입

용적률 상향조정 및 층수제한 완화 즉 용적률을 300∼500% 수준으로 완화하고, 층수도 50층까지 허용하는 고밀 재건축을 통해 향후 5만호 이상의 추가 공급을 확보할 계획


* 고밀 재건축 경우 강력한 공공성 확보를 전제

재건축 사업의 공공성을 확보하기 위해 고밀개발로 인해 증가한 용적률의 50~70%를 기부채납토록 하여 용적률 증가에 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수


기부채납 받은 주택은 무주택, 신혼부부·청년 등을 위한 장기공공임대(50% 이상)와 공공분양(50% 이하)으로 활용

* 장기공공임대: 기부채납 주택의 최소 50% 이상, 공공분양: 최대 50% 이하 적용


공공분양주택의 경우 지자체 여건에 따라 소위 지분적립형 분양제도를 도입

이는 주택구입시 실수요자의 부담 완화를 위해 초기에는 일정지분(예: 40%)만 매입하고 나머지는 임대료를 지불하다가점차 지분을 늘려나가 최종적으로 100% 매입토록 하는 방식

투기수요 유입 차단 및 시세차익 단기회수 방지를 위해 실거주 요건과 전매제한을 대폭 강화할 계획


재개발 정비구역 외에 정비예정 및 정비해제구역에서도 공공재개발을 활성화하여 2만호 이상의 주택을 공급

- 정비예정구역에서는 공공재개발을 조기 추진

- 비해제구역 중 뉴타운 등과 같이 과거 정비구역으로 지정되었다가 사업지연 등으로 해제된 지역도 공공재개발을 허용


넷째, 도시규제 완화 등과 같은 제도개선을 통해 공급능력을 추가로 확충해 나가겠습니다.

노후 영구임대단지의 재건축을 통해 3천호를 추가 확보하여 다양한 계층이 어울리는 단지를 조성, 기존 거주민들의 삶의 질도 개선

공공사업자(LH·SH)만이 가능했던 공실 오피스와 상가 매입후 주거용도로 전환•공급하는 제도를 민간사업자에게도 허용(2천호 목표)

이외 서울 준공업지역(경공업 지역이나 주거·상업도 입지 가능) 순환정비사업지도 연내 3~4곳으로 확대 정비하는 등 다양한 규제완화*를 통해 민간 공급능력을 추가로 확충

* 도심내 입지규제가 최소화되는 ‘입지규제 최소구역제도’ 개선(입소구역내 주거비율 20→40%까지 확대, 민간제안 허용) 등


다섯째, 신규공급 추진과는 별도로 기존 공공분양물량 중 6만호는21~22년으로 앞당겨 사전청약토록 하겠습니다.

실수요자들의 예측가능성을 높이고 청약대기·매매수요 완화를 위해 기존에 계획된 공공분양물량* 중 사전청약 물량을 당초 9천호에서 6만호로 대폭 확대, 21년 3만호, 22년 3만호가 조기에 주인을 찾도록 하겠습니다.

* 수도권 30만호 등 총 77만호

총 26만+α 주택공급대책(신규공급: 13만+α)이 기존의 아파트 인허가 물량에 더하여 전반적으로 강한 주택공급 시그널을 제시


<후속조치 및 마무리>

부동산시장 안정은 최대의 민생정책이고 최우선 정책영역 강조

공급대책 발표가 일부 지역에서는 개발호재로 인식되어 부동산시장 불안요인으로 작용할 가능성도 배제하지 않고 있습니다.

결코 그러한 일이 발생하지 않도록 철저히 모니터링하며 필요한 대응을 신속히 한다고 합니다.

매주 부총리 주재 ‘부동산시장점검 관계장관회의’를 개최하여 주택 수요대책/공급대책 이행상황을 면밀히 점검하고 경제부총리(주재), 국토부장관, 행안부장관, 금융위원장, 국세청장, 경찰청장, 서울시 부시장, 금감원장 등 관계부처 합동 부동산 신속대응팀을 구성하여 부동산 시장동향을 일일 모니터링하고 대응한다고 합니다.

시장교란행위에 대해서는 그 어느 때 보다 단호하게 발본색원 노력을 기울이며 재건축으로 인한 인근 주택 가격상승 방지를 위해 필요한 경우 토지거래 허가구역 지정, 관계부처 합동 실가격 조사 등을 통해 시장불안요인을 사전에 철저히 관리한다고 합니다.


짧은 기간동안 많은 대책이 발표되었고 발표된 대책들을 국민이 신뢰할 수 있도록 정부정책의 실행력을 담보하는 것이 중요합니다.

정부의 부동산시장 안정대책을 강력히 추진하는 바 이번 정책의지는 매우 확고하고 흔들림없이 강력한 수급대책으로 동시작동되어 부동산시장 투기수요 최소화 및 실수요자 보호 극대화를 반드시 이루도록 최선을 다해주셨음 좋겠네요.


국민들은 평생 일하고 모은 돈으로 주택마련을 통해 삶의 공간이라는 본연의 목적으로 활용하고 내 집 마련 걱정 없이 주거안정이 되기를 원합니다.

늦은감이 있지만 주택 안정화를 위해 피해보는 사람들이 없도록 최대한 총력을 기울여 주셨으면 좋겠습니다.


이상, 8.4 부동산대책에 대한 정리글을 마치겠습니다.

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최찬희

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