임대차 3법? 소급적용, 소급 안하면 전세값 폭등?? 소급적용 반대

임대차보호 3법이 통과 되면 소급 되는 것인가??

더블어민주당과 정부가 '임대차보호 3법' 개정안을 신규 전월세 계약 뿐 아니라 기존 계약에도 소급 적용하기로 해 논란이 예상됩니다.

더블어민주당과 정부가 임대차보호 3법을 속전속결로 이번달 안에 통과 시킬 것이라고 하는데요.

통과과 되는 것도 그렇지만 소급적용이 되면서 기존에 계약자들에게 적용시킨다 라는 것에 기사도 보도되고 있습니다.

임대차보호 3법, 무엇인지 부터 알아보겠습니다.



임대차 3법은 무엇인가? 

임대차 3법은 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안으로, 계약갱신청구권과 전월세상한제를 핵심으로 한 ‘주택임대자보호법’ 개정안과 전월세신고제를 핵심으로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안이 이에 포함됩니다.


임대차 3법 중 전월세 신고제란?

임대인과 임차인 간 주택 임대차(전월세) 계약 때 임대계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금 및 중도금과 잔금 납부일 등의 계약 사항을 30일 내에 시·군·구청에 신고하도록 하는 제도입니다.

우리나라는  현재 부동산 매매계약 때만 실거래 정보를 관할 시·군·구청에 30일 내에 신고하도록 되어 있습니다.

이 개정안에 따르면 공인중개사가 계약서를 작성했다면 공인중개사가 신고를, 임대인과 임차인이 직거래했다면 임대인이 해당 내용을 신고해야 합니다. 

이후 임대차 가격이 변경됐을 때에도 변경된 내용을 신고해야 합니다


이 제도가 시행되면 전월세 거래가 투명하게 공개돼 세입자들이 합리적인 가격으로 계약을 맺을 수 있습니다. 또 주택 임대차 계약을 신고하면 자동적으로 확정일자가 부여돼 임차인이 따로 동주민센터에서 확정일자를 받지 않아도 보증금을 보호받을 수 있게 됩니다.

반면, 그동안 임대 소득세를 내지 않았던 집주인은 전월세 내용의 공개로 세금부담이 늘어날 수 있습니다. 

단, 오피스텔·고시원 등의 비주택은 신고 대상에서 제외 됩니다.


임대차 3법 중 전월세 상한제란?

부동산 시장에서 전세와 월세의 인상률에 상한선을 두어 일정한 범위 안에서 제한하는 제도입니다.

임대 사업자에게 각종 정책적 지원을 하는 것은 사실상의 전월세 상한제를 도입해 세입자의 주거 안정을 도모하기 위한 것입니다.


임대차 3법 중 계약갱신청구권제란?

주택 임대차 계약을 맺고 2년 거주한 세입자가 원할 경우 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있도록 보장한 제도 입니다.


목적만 봐서는 세입자 보호를 위해 좋은 제도인 것 같은데? 라고 생각할 수 있습니다.

하지만 이 법안으로 인해 뜨거운 논란에 대한 부작용은 여기저기서 들리고 있습니다.

이 3법에 대한 논란은 소급적용이 되느냐? (재산권 침해), 전월세 폭등 문제, 전세품귀 월세 증가 문제 등등 여러 논란이 이어지고 있습니다.


소급논란의 가장 중심인 전월세상한제, 계약갱신청구권제

현재 수도권에서만 임대사업자로 등록된 주택이 100만채를 넘어서는 데다가, 위 제도는 연5%의 보증금 인상 제한을 전제로 하기 때문에 전세 급등의 강력한 제어장치로 활용할 수 있겠습니다만,

아쉽게도 본격적인 효력 발휘 시점이 기존 임대등록 주택의 계약 갱신시점인 내년이후 부터라 당장 활용할 수 없다는 것이 문제이겠지요.

그래서 꺼내든 카드가 전월세상한제 및 계약갱신청구권을 소급적용하는 방안 입니다.

이제 대놓고 소급적용을 하겠다는 것이지요.

대한민국에서는 헌법  제13조 제 2항에 반할(위헌) 소지가 다분한 문제 입니다.대한민국 헌법 제13조 제2항

현재 모든 논란의 중심이 되는 것이 이 소급적용 문제 입니다.

소급적용을 하면서 까지 부동산 시장을 규제로 꺾어야 겠다는 정부의 강한 의지가 보여집니다.

하지만, 정부도 사실상의 소급적용을 내부적으로 검토해 온 것으로 전해졌다고 합니다.

'공익적 목적을 위해 진행 중인 일에 대해 새로운 법을 소급적용'하는 '부진정소급입법'으로 볼 수 있는지 여부도 상세히 검토 했다고 합니다.

당장에 집값을 잡아야 하는 시급함은 이해 하지만 소급 적용까지 하면서 나라의 법률을 무시한 채 정책과 규제로 위협하는 만큼 보완책에 대한 각별한 주의가 필요해 보이네요.

소급 적용은 법적 안정성을 해칠 우려가 없는 경우, 새로 개정되는 법에 해당자가 유리한 경우 조심스럽게 조정 검토를 할 수 있는 것이 아닐까 생각 됩니다.


법의 신뢰성을 훼손하는 만큼 국민들도 정부를 신뢰하지 못하게 되는 그런 일이 없었으면 좋겠습니다.

소급 적용은 반대를 표하는 바 입니다.

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최찬희

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