전세보증보험(반환보증) 가입 조건·비용·3대 보증기관 비교｜공시지가 126% 룰 완벽 정리

1. 전세보증금 반환보증(전세보험)이란?

전세 계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때, 보증기관(HUG, HF, SGI)이 세입자에게 먼저 보증금을 내어주고, 나중에 집주인에게 돈을 받아내는 제도입니다.

즉, 집이 경매로 넘어가거나 '깡통전세'가 되어도 내 돈을 100% 안전하게 지킬 수 있는 유일한 안전장치입니다.

2. "가입 거절당했어요" 핵심 조건 '126% 룰'

최근 정부 규제로 가입 요건이 까다로워졌습니다. 가장 중요한 건 집값 산정 방식입니다.

예를 들어 공시지가가 1억 원인 빌라라면, 전세금이 1억 2,600만 원을 넘으면 가입이 안 됩니다. 계약 전에 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 집값을 먼저 조회해보는 것이 필수입니다.

3. HUG vs HF vs SGI 어디가 좋을까?

우리나라 3대 보증기관의 특징을 비교해 드립니다. 보통 HUG(주택도시보증공사)를 가장 많이 이용합니다.

4. 언제까지 가입해야 할까? (골든타임)

"나중에 해야지" 하다가 가입 시기를 놓치는 분들이 정말 많습니다.

• 원칙: 전세 계약 기간의 1/2(절반)이 지나기 전까지
• 추천: 잔금 치르고 이사 직후 즉시 가입 신청

예를 들어 2년(24개월) 계약이라면, 1년(12개월)이 지나기 전까지만 받아줍니다. 하지만 집주인 신용도가 언제 나빠질지 모르니 무조건 빨리 하는 게 이득입니다.

5. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 집주인 동의가 필요한가요?

아닙니다. HUG, HF 상품은 집주인 동의 없이 세입자가 단독으로 가입 가능합니다. (단, 단독주택/다가구는 동의가 필요한 경우가 있을 수 있음)

Q2. 보험료는 얼마나 나오나요?

보증금 2억 원 기준, 1년에 약 20~40만 원 수준입니다. (아파트가 가장 싸고, 빌라/단독은 더 비쌉니다.) 수억 원을 지키는 비용치고는 매우 저렴합니다.

Q3. 집주인이 가입을 거부하면요?

집주인 동의가 필요 없는데도 가입을 못 하게 방해한다면, 해당 주택에 숨겨진 빚이나 문제가 있을 확률이 높습니다. 계약을 피하는 것이 상책입니다.

※ 본 포스팅은 HUG 주택도시보증공사 등의 일반적인 기준을 바탕으로 작성되었습니다. 정확한 가입 가능 여부와 보험료는 신청 시점의 정책과 신용도에 따라 달라질 수 있으니 해당 기관에 직접 문의하시기 바랍니다.