전세 사기 피하는 법 총정리｜등기부등본 보는 법·전세보험(HUG)·안전 비율 계산기

1. 전세 사기는 왜 이렇게 자주 발생할까?

전세 계약은 세입자가 거액의 보증금을 집주인에게 맡기는 제도입니다. 문제는 집주인이 이 돈을 갭투자, 대출 상환, 개인 채무 등에 쓰고, 집이 경매로 넘어갈 때 세입자가 '후순위'로 밀리면 돈을 날리게 된다는 점입니다.

2. '등기부등본' 안전 비율 계산법 (필독)

등기부등본만 볼 줄 알아도 사기의 80%는 피할 수 있습니다. [인터넷 등기소] 앱을 통해 누구나 열람 가능합니다.

✔ ① 갑구 (소유권)

• 계약하러 나온 집주인과 등본상 '소유자' 이름/주민번호가 일치하는지 신분증 대조 필수.
• '가압류', '가처분', '신탁' 등의 단어가 있다면 뒤도 돌아보지 말고 계약을 피하세요.

✔ ② 을구 (근저당권) 및 안전 비율 계산

가장 중요한 것은 '채권최고액(은행 빚)'입니다. 아래 공식을 기억하세요.

3. 전세보증금 반환보험(전세보험)은 필수!

전세보험은 집주인이 돈을 안 주면 HUG(주택도시보증공사), HF, SGI 등 보증기관이 대신 돈을 내주는 제도입니다. 선택이 아닌 필수입니다.

4. 전세계약 당일, 이것 안 하면 큰일 납니다

계약금을 입금하기 전, 그리고 이사 당일에 반드시 해야 할 절차입니다.

• 📌 등기부등본 재확인: 계약 당일 오전에 집주인이 몰래 대출을 받았는지 확인해야 합니다. (계약일 기준 발급분 필수)
• 📌 특약사항 기재: "임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당권을 설정하지 않는다", "전세보증보험 가입 불가 시 계약은 무효로 하고 계약금을 반환한다" 등의 문구를 반드시 넣으세요.
• 📌 확정일자 + 전입신고: 이사 당일 주민센터나 인터넷으로 즉시 신청해야 대항력이 생깁니다.

5. 자주 묻는 질문(FAQ)