빌라 전세 안전하게 계약하는 법｜깡통전세 판별·위반건축물 확인·특약 넣는 법

1. 왜 ‘빌라 전세’가 아파트보다 위험할까?

빌라 전세 사기가 빈번한 이유는 정확한 시세를 알기 어렵고, 건축 구조가 복잡하기 때문입니다. 특히 집주인이 건물을 담보로 빚을 지고 잠적하는 '동시 진행' 수법이 많습니다.

2. '깡통전세' 피하는 적정 가격 계산법

빌라는 시세가 고무줄입니다. 매매가 대비 전세가율을 반드시 직접 계산해야 합니다.

① 주변 실거래가 비교 (필수)

'국토부 실거래가 공개시스템'이나 '디스코', '밸류맵' 앱을 통해 반경 100m 이내, 준공 연도가 비슷한 빌라의 매매가를 확인하세요.

② 위험 비율 공식

3. 등기부등본엔 안 나오는 '노란 딱지'의 비밀

등기부등본이 깨끗해도 '건축물대장'을 안 보면 망합니다. 바로 위반건축물 때문입니다.

• 정의: 베란다를 불법 확장하거나, 근린생활시설(상가)을 주택으로 개조한 곳.
• 확인법: '정부24'에서 건축물대장 발급 시 상단에 [위반건축물] 노란 딱지가 붙어있음.
• 위험성: 전세자금대출 불가, 전세보증보험 가입 절대 불가.

✔ 정상 빌라 vs 위반 빌라(불법)

4. 계약 당일, 이 특약은 꼭 넣으세요

빌라 전세 계약서 특약사항에 아래 문구는 선택이 아닌 필수입니다. 중개사에게 꼭 넣어달라고 요구하세요.

5. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 집주인이 "신축이라 등기가 아직 안 났다"고 하는데 괜찮나요?

절대 계약 금지입니다. 미등기 건물은 소유권 확인이 어렵고, 보증보험 가입도 불가능합니다. 사기꾼들의 주무대입니다.

Q2. 중개사가 "안전하다"며 공제증서를 보여주는데 믿어도 되나요?

공제증서는 사고 시 1억~2억 원 한도 내에서 '전체' 피해를 보상할 뿐, 내 보증금 전액을 보장하지 않습니다. 중개사의 말보다 서류(등본, 대장)를 믿으세요.